+7 (812) 648-44-44
Главная / Статьи / Гостиничный кризис
17 мая 2019, 08:13

Гостиничный кризис

Владельцы выкупленных крупногабаритных коммуналок меняют стратегию. Раньше выгодно было делать из них дорогие элитные квартиры, потом мини-отели. Теперь комнаты превращаются в студии и ищут своих новых жильцов и инвесторов.

Рынок, как говорят продавцы, «раскачался»: и предложение, и спрос сейчас в разы больше, чем еще прошлой весной. Но уникальная возможность всего за 2 млн рублей стать владельцем отдельной «квартиры» в центре Петербурга подходит лишь тем, кто хорошо понимает юридические аспекты такой сделки и готов брать на себя риски.

За последние пару месяцев некоторые владельцы мини-отелей в центре Петербурга растеряли оптимизм. Во-первых, число туристов не так велико, как хотелось бы, а во-вторых, по новым законам в жилых домах отели оказываются под запретом. Спор уже идет не о том, закрывать их или нет, а когда это делать — 1 июля или можно подождать до октября.

Да, многие владельцы хостелов и мини-гостиниц в жилых домах найдут лазейки для продолжения работы. Но есть и те, кто ищет другие пути для возврата инвестиций. Один из них — распродажа номеров в розницу.

В базах выставленной на продажу недвижимости сотни студий в центральных районах города по цене в 2,5-3 млн рублей и даже еще дешевле. В Центральном районе сейчас с десяток предложений «отдельного жилья» в пределах 2 млн рублей: Басков и Свечной переулки, улицы Некрасова, Рылеева, Коломенская, Гороховая – везде можно купить такие студии по ценам меньше, чем в каком-нибудь Девяткино или Сертолово. Вместе с историческими районами на Петроградской стороне и в Коломне число супердешевых квартир в пределах 3 млн рублей стремительно приближается к паре сотен.

Номера в уже действующих гостиницах — не единственный источник пополнения базы выставленных на продажу квартир. Многие из выкупаемых коммуналок теперь целенаправленно готовятся под обычных жильцов, а не для туристов.

На одном языке
Беглый анализ показывает, что все такие предложения довольно однотипны. Почти на всех фотографиях в объявлениях — свежий ремонт и явно гостиничные интерьеры, а номера телефонов одни и те же в объявлениях по разным адресам. Площадь – от микроскопических 13 м2 (была даже студия на Воронежской улице с экстремальными 10 м2, но она, кажется, уже продана) до вполне приемлемых 26 метров.

«Фонтанка» нашла как минимум два относительно крупных агентства, которые занимаются продажей таких мини-квартир. Оба зарегистрированы недавно — в конце 2018 года. В обоих учредители должны очень хорошо понимать потребности потенциальных покупателей: один — судя по данным СПАРК, гражданин Казахстана, другой — выходец из Азербайджана. Кому как не им знать, чего хочет приезжий в нашем большом городе, имея на руках лишь очень скромную сумму, вырученную, допустим, от продажи своего жилья в глубокой провинции. Впрочем, сами они говорят, что место их рождения никак не связано с бизнесом.

«Раньше я занимался первичкой и строительством. А тут другой рынок и клиенты, которые живут и хотят жить в центре Питера. Объекты сами по себе другие. Каждый дом с историей. В одном жил Распутин, в другом писал Маяковский, в третьем бухал Есенин. Это интересно», – объясняет руководитель одного из агентств.

Он, кстати, не согласен с тем, что рост числа предложений дешевых студий в центре вызван гостиничным кризисом. «Сейчас мы действительно наблюдаем серьезное обострение и рынок раскачался. Просто клиенты созрели. Еще год-два назад они были менее подкованы юридически и не могли понять, что у нас действительно все правильно оформлено», – объясняет специалист. Покупатели были больше склонны верить риелторам старой формации, что дешевые «студии» продают только мошенники, и что купить квартиру в центре можно только за очень большие деньги.

Корреспондент «Фонтанки» попробовал купить такую студию, обратившись в агентство, которое, судя по рекламному проспекту, к сегодняшнему дню переделало в мини-отели 21 коммунальную квартиру. На Booking.com они получают хорошие отзывы — от 8,5 звезд на Чернышевской до 9,2 звезды на Горьковской. Как объяснили в компании, изначально бизнес начинался с выкупа отдельных комнат и в доведении их до приличного состояния. Затем удалось взять в управление мини-отели других операторов и резко увеличить доходность от них. Теперь управление гостиницами становится основным бизнесом — чтобы развиваться проще не вкладываться самим, а искать инвесторов: мини-инвесторов для мини-гостиниц. Квартиры для жилья — относительно недавнее веяние. Пока у фирмы таких только 8 по городу.

Представители компаний объясняют, что в обоих типах недвижимости в каждой студии или номере — туалет с душем и мини-кухня с раковиной. Общий у новых владельцев — только вход с лестницы и коридор. Бывают и совершенно эксклюзивные варианты: у конкурентов на Введенской улице есть даже вариант на первом этаже с отдельным входом со двора. Это довольно большая квартира — 25 м2, и цена уже 3,4 млн рублей.

Однако в основном предложения все же типовые. В каждой комнате-студии — свои счетчики на воду и свет и отдельные договоры с коммунальщиками. Зачастую при согласовании перепланировки из квартиры «вырезаются» газовые трубы и квартира переводится на тарифы с электрическими водогреями и плитами — так проще. Счета от коммунальщиков приходят в каждую отдельную комнату-студию, если она позиционируется как жилая. По многим формальным признакам — это отдельное жилье. Хотя, по документам это все еще доли в коммунальной квартире.

В доходных квартирах-студиях покупателям предлагается инвестировать те же 2-3 млн рублей (иногда больше или меньше) в приобретение отельного номера. Все такие номера берутся в общее управление, в них размещаются туристы. Оплата коммунальных услуг — общая, уборка и обслуживание — тоже. Владельцам студий «гарантируется» фиксированный доход — плюс-минус 13% годовых. То есть, вложив 2,5 млн рублей, вы можете ждать где-то около 27 тыс. рублей в месяц дохода.

Финансовая модель тут мало отличается от уже широко распространенных в городе инвест-отелей: не важно, сдается ли ваша конкретная комната, прибыль вы получаете от общего результата работы всего мини-отеля. Именно поэтому продавцы настоятельно рекомендуют не покупать такие студии для собственного проживания. Ведь тогда она «выпадет» из общего номерного фонда, и управляющей компании будет труднее зарабатывать. Но подчеркивают: запретить вам там жить никто не сможет, просто вы не будете получать деньги от сдачи объекта.

Но, разумеется, термин «гарантированный» доход редакция в этой статье не случайно берет в кавычки. Это лишь рекламный, а не юридический термин. В природе не существует способов заставить управляющего выплачивать инвестору ренту себе в убыток, если дела пойдут не очень хорошо. Зато у покупателя на руках всегда останется доля в коммунальной квартире с неплохим ремонтом.

По материалам fontanka.ru