+7 (812) 648-44-44
Главная / Новости / Факторов, которые бы снизили стоимость жилья, сегодня не существует
22 октября 2021, 13:41

Факторов, которые бы снизили стоимость жилья, сегодня не существует

ынок жилья сейчас находится в хорошем тонусе и близок к стабильному состоянию, считает председатель совета директоров компании «Александр Недвижимость» Сергей Сосновский.

– Так как наше интервью – в начале октября, логичным будет начать с итогов третьего квартала – или трех кварталов, как вам будет угодно.

– Мы живем в такое неординарное время, когда рынок столкнулся с ситуацией не экономического плана, а больше гуманитарного. С такой системой ограничений, в которой мы сейчас находимся, никто из нас за всю свою жизнь в новейшей истории не сталкивался. В этом году рынок находится в хорошем тонусе. Безусловно, действовали все стимулирующие факторы, для новостроек прежде всего, а по опыту предыдущих кризисов известно, что первичка – локомотив, который тащит весь рынок за собой.

Стимулирующие меры со стороны государства, соглашусь с большинством экспертов, это был важный и правильный шаг. На мой взгляд, на первом этапе были очевидные позитивные результаты. Но при этом мы видим, что за время действия стимулирующих мер цены выросли на рынке жилой недвижимости на 25–30%. Санкт-Петербург вообще один из лидеров в России по темпам роста стоимости квадратного метра. В среднем цена на объект массового спроса выросла на 1 млн руб., будь то однушка, двушка или ныне очень популярная евродвушка. О квартирах большей комнатности говорить не будем: сделки с ними в масс-маркете составляют не более 5%. Сегодня цены в эконом-сегменте находятся в диапазоне от 130 тыс. до 170 тыс. руб. за кв. м. Комфорт – от 180 тыс., начиная с 210 тыс. – бизнес-класс, а luxury – уже от 300 тыс. В этой части мы уже близки к Москве.

Конечно, все стимулирующие механизмы государства разогрели потребительский спрос, который привел к вымыванию ликвидных предложений. Сейчас наблюдается устойчивая тенденция снижения общего объема предложения на рынке вторичной недвижимости и ликвидных объектов на рынке новостроек.

При этом рынок до сих пор активен, и за последний квартал количество сделок с объектами вторичного рынка стало подрастать по отношению к новостройкам. При этом сегодня очевидно, что такого бурного роста цен уже не будет: для этого исчерпаны все факторы, стимулирующие их рост. Для собственников это должно быть сигналом, что это то самое удачное время для продаж на пике спроса. Однако инвестиционное жилье, приобретенное за последние два года, массово не поступает на рынок, предложение продолжает снижаться. Многие собственники даже снимают объекты с продажи, при том что у нас еще всё-таки рынок покупателя, а не продавца. На мой взгляд, просто ситуация в банковском секторе по депозитам и на финансовом рынке с его неопределенностью, непредсказуемостью и достаточно низкой доходностью не мотивирует собственников выходить в деньги. Недвижимость для собственников сейчас некая тихая гавань, позволяющая избежать рисков потерять собственные активы и переждать это время, чтобы спокойно определиться со своим будущим.

– Собственно говоря, третий квартал и начался с того, что для Петербурга льготная ипотека закончилась, потому что лимит в 3 млн для нашего рынка – это ничто. Что в этой связи поменялось по сравнению со вторым кварталом, резко и кардинально?

– На вторичном рынке жилья изменений пока не чувствуется, в связи с тем что здесь не было тех минимальных ставок ипотечных кредитов с государственным субсидированием, которые действовали на рынке новостроек. Рынок вторичного жилья находится примерно в том же тонусе, есть устойчивый спрос.

Если говорить о первичке, то ее, конечно, очень быстро коснулись изменения, связанные с изменениями порядка выдачи льготной ипотекой. Это, прежде всего, в третьем квартале снижение объемов продаж у застройщиков на 25–30%. Это подтверждает и статистика выдачи ипотечных кредитов – у Сбербанка, например, минус 28% по итогам августа – сентября.

На самом деле некоторое время назад на рынке недвижимости произошло знаковое событие, когда первичка стала стоить дороже вторички. Это, конечно, нонсенс – во всем мире наоборот, и понятно почему: на вторичном рынке вы сразу становитесь собственником и начинаете извлекать пользу из приобретения.

Вообще снижение ставки ипотеки для новостроек и через это стимулирование строительного сегмента привело к тому, что большинство покупателей сразу стали отдавать предпочтение первичке. Здесь, безусловно, подход с точки зрения государства был правильным, ведь когда-то давали деньги или преференции крупным застройщикам, чтоб их поддержать, а теперь стали стимулировать потребительский спрос, который регулирует качество предложения на рынке. Но была некоторая, на мой взгляд, ошибка, а именно – не установили планку по максимальной стоимости квадратного метра жилья, которую можно было бы приобретать потребителю с использованием льготной ипотеки, конечно же с учетом региональных особенностей ценообразования, сложившихся на тот момент.

Во-первых, можно было бы направить целевым образом деньги в более доступный для потребителя сегмент нового строительства, развивая и стимулируя именно его. Во-вторых, сдерживать аппетиты некоторых застройщиков, которые использовали этот подогретый спрос для необоснованного поднятия своих цен. Уверен, что если бы такие требования государства, которое выделило столь огромные стимулирующие финансовые средства, было им реализовано, то такого роста цен, который мы получили, удалось бы избежать. Установив верхнюю планку цен квадратного метра, которая попадала бы под программу льготной ипотеки, государство предоставило бы выбор застройщику, остаться ли ему в данной программе или выйти из нее в рыночную нишу. Понимая, что рыночная цена квадратного метра на разных этапах строительства разная, застройщик сам бы решал, на каком этапе строительства он смог бы использовать механизмы льготной ипотеки. Некоторые застройщики пользовались бы поддержкой только на начальном этапе строительства, привлекая инвесторов до установленной максимальной цены, формировали задел, а далее новым потенциальным покупателям уже было бы что показать. Но это было бы их решением уйти в «рынок». Увы, такой сдерживающий фактор для роста цен не был предусмотрен – льготную ипотеку выдавали даже для покупки элитного жилья.

По материалам bn.ru